来源：21世纪经济报道      作者：马光远   

　　2009-12-29 关于房地产政策收紧的消息依旧风声鹤唳，继二手房营业税优惠取消、土地出让金支付金额上提之后，“国四条”关于利用信贷工具调控房地产的政策亦如箭在弦。据媒体报道，相关部门已制定调控政策，其中不但明确要求各大商业银行严格制定二套房贷利率，而且同时将二套房及多套房的商业贷款首付比例提高至50%。

　　对于收紧二套房贷的传闻，人民银行的负责人对此回应暧昧，并没有直接给予否定。事实上，自央行与银监会就二套房贷的认定标准确立以来，针对投资投机行为的二套房贷从来就没有放松过。二套房贷的严格性主要体现在两点：一是利率相对于第一套房不仅不打折优惠，而且要上浮10%以上；二是对于二套房贷的首付比例规定不得低于40%。这个旧有的规定，在楼市疯狂的2008年以前，在一定程度上抑制了楼市的投机行为，因而备受开发商和炒房者诟病。而且，政府出于金融安全的考量，即使在2008年楼市最低迷的时刻，上自中央，下到地方，关于楼市调控的种种政策都被一一攻破，唯有二套房贷，至少在官方的文件里，从来没有放松过的迹象。管理层很明白，二套房贷一旦放松，势必助长楼市投机，对脆弱的金融系统造成实质性的冲击。

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　　然而，令人遗憾的是，尽管管理层从未放松二套房贷，但自今年以来，在适度宽松的货币政策的掩护下，各商业银行不仅悄然放开二套房贷，更是配合开发商搞“零首付”，“假按揭”等游戏，致使银行大量信贷沦为楼市投机者的弹药。这种集体违法操作不仅没有得到及时的遏制，反而愈演愈烈，从商业银行的潜规则公然成为各大银行争取投机客的竞争手段。央视经济半小时曾经披露，今年各大行在二套房贷上表现出集体违法的逻辑，有些地方甚至出现了一个人可以按照优惠利率贷款买35套房的“壮举”。正因为绝大多数银行违规操作，以至于媒体误以为国家早已放开二套房贷，所以在今年9月媒体大摆乌龙，争相报道国家要收紧二套房贷政策，其实并非媒体无知，而是法令的形同虚设使然。

　　很多有识之士早就一针见血地指出，中国楼市本质上是政策市，而在所有政策里面，对楼市最有杀伤力的莫过于金融政策，在任何国家，楼市都是一个金融现象，人类历史上没有任何一起房地产泡沫不是由于流动性过剩导致的。美国《福布斯》将中国的楼市列为全球七大近在眼前的金融泡沫之第二位，其理由是中国的快速增长主要得益于宽松的货币政策。甚至连房地产业内人士如潘石屹（新闻 博客）都承认，今年中国楼市超预期回暖完全是钱太多所致。钱太多一方面使开发商的资金充裕，有弹药去制造地王，玩炒面粉的游戏，另一方面使得投机者可以用银行的资金去进一步炒高房价，制造虚假繁荣。就此而论，真正收紧二套房贷，让狂热的房地产降温，不仅是救银行，更是救中国房地产。

　　但是，需要指出的是，收紧二套房贷未必需要将首付比例提高至50%，事实上，只要各大银行不再阳奉阴违集体违法，严格执行央行和银监会之前关于二套房贷的利率和首付政策，即可让投机者彻底失血，而无需三令五申地出台貌似更严厉的调控措施。房地产公共政策的最大问题是“有法不依”，而不是“无法可依”。要使本次房价调控的公共政策真正取信于民，只要管住地方政府和银行，就等于成功了一半。房地产之所以屡出政策，根子就在于地方政府和银行不执行中央的政策。

　　当然，除了严格二套房贷之外，笔者建议中央重新调整商品房投资的资本金(专题 论坛)比例政策，将资本金比例恢复至35%，进一步降低银行的信贷风险，避免银行因资本充足率不足而引发恐慌性的尴尬。